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La location pour les curistes – La fiscalité de la location
Le thermalisme est depuis quelques années en croissance. La demande en logement pour héberger les curistes est de plus en plus importante et certaines destinations ont un réel problème pour les héberger, limitant ainsi le développement du centre thermal. Rencontre avec Florence Servato, spécialiste de l’optimisation dans les investissements immobiliers chez Fimalis qui va nous expliquer la fiscalité associée aux logements saisonniers.
La location pour les curistes est équivalente à la location saisonnière, seule la durée change. Pour être prise en charge par la sécurité sociale, le séjour doit durer impérativement 3 semaines. Est-ce que la location pour curistes a la même fiscalité que la location de vacances ? Si oui, pouvez-vous nous la détailler ?
Pour être précis la location en meublé pour curistes est assimilée à une activité de meublé touristique (ou saisonnier). Le seul critère qui prévaut fiscalement pour qualifier la location de saisonnière est une durée de location de moins de 3 mois et l’absence de qualification de résidence principale du logement pour son ou ses occupants.
Sauf constitution de société et option à l’IS, les revenus des locations meublées sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans la déclaration de revenus, ils sont soumis aux prélèvements sociaux mais sont non assujettis à la TVA (à condition de ne pas offrir à aux locataires plus de trois prestations hôtelières). Les propriétaires doivent également payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière du logement loué. La taxation de la plus-value suit le régime fiscal des particuliers, à savoir des abattements progressifs et exonération de la taxation au bout de 30 ans.
Le loueur a le choix entre trois régimes fiscaux pour leur déclaration sur le revenu:
- Le plus simple est celui du micro BIC : les revenus locatifs qui ne dépassent pas 32 900€ en 2016 (ou 82 200€ pour les meublés touristiques), bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50% ou de 71% (si le logement est classé en meublé touristique) et sont à ajouter sur la déclaration de revenus dans la catégorie BIC pour être taxés au barème de l’impôt sur le revenu et soumis à la CSG CRDS.
- Le régime fiscal du loueur meublé non professionnel au réel demande l’assistance d’un comptable ou des solides connaissances en la matière. Ce régime a l’intérêt de pouvoir déduire fiscalement toutes vos charges liées à votre appartement (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt…) mais également d’amortir fiscalement votre bien, ce qui peut générer des déficits reportables sur d’autres revenus BIC. La déclaration s’effectue sur un formulaire spécifique ainsi que sur la déclaration de revenus.
- Le régime fiscal du loueur meublé professionnel a de nombreuses similitudes avec celui du loueur meublé non professionnel au réel et est soumis à conditions.
Ces deux derniers régimes fiscaux ont de l’intérêt pour des propriétaires aux revenus suffisant pour absorber le surcoût des frais de fonctionnement.
Quelles sont les obligations légales pour louer son hébergement en saisonnier (déclaration en mairie, contrat de location, paiement taxe de séjour …) ?
Avant d’envisager de faire de la location meublée, vous devez au préalable savoir si vous pouvez exercer cette activité :
- Si vous êtes propriétaire et en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire,
- Si vous êtes locataire, vous devez demander l’accord écrit de votre bailleur,
- Si votre bien est situé dans une agglomération de plus de 200 000 habitants ou à Paris ou dans la petite couronne, vous devez demander une autorisation préalable en mairie.
Lorsque vous vous êtes assuré pour vous êtes autorisé à louer en meublé, vous avez l’obligation de déclarer votre activité à votre mairie en remplissant le formulaire ci-joint https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_14004.do
Une grille portant sur les montants des taxes de séjour en fonction de la catégorie de votre logement vous sera remise ainsi qu’un numéro. Ainsi, vous aurez l’obligation de collecter annuellement la taxe de séjour due par nuitée et adulte qui ont loué votre logement.
De plus, en qualité de propriétaire non occupant, il est obligatoire de souscrire à une police d’assurance spécifique (dite propriétaire non occupant).
Enfin, en effet, il est fortement conseillé d’établir et de faire signer à vos locataires un contrat de bail accompagné d’un inventaire et un état des lieux d’entrée et de sortie. N’oubliez pas d’inclure les interdictions ou obligations que vous souhaitez faire respecter : autorisation ou pas d’animaux, de fumer à l’intérieur du logement, de faire du bruit avant ou après une certaine heure, réglementer l’utilisation d’internet….
Prenons un exemple. Le tarif moyen pour 3 semaines est de 700 €. Le logement peut accueillir 10 curistes par an. Soit un revenu brut de 7000 € par an. Comment déclarer ce revenu ? Peut-on déduire des frais ?
Dans cet exemple précis, compte tenu que le montant des revenus est relativement « modeste », l’option au régime micro BIC tel que je vous l’ai décrit ci-avant, me semble le plus approprié. Deux cas se présentent :
- le logement n’est pas classé meublé de tourisme : dans la catégorie BIC, les revenus de 7 000€ bénéficient d’un abattement de 50%. Le propriétaire déclare un revenu taxable de 3 500€ (50% X 7 000€) à l’impôt sur le revenu et à la CSG CRDS.
- le logement est classé meublé de tourisme : dans la catégorie BIC, les revenus de 7 000€ bénéficient d’un abattement de 71%. Le propriétaire déclare un revenu taxable de 2 030€ (71% X 7 000€) à l’impôt sur le revenu et à la CSG CRDS.
Dans les deux cas, aucun frais ne peut être déduit (car tout est compris dans le forfait). Ce régime fiscal reste dans tous les cas bien plus favorable fiscalement que celui du micro foncier applicable pour les logements nus.
On parle beaucoup de changements sur la fiscalité du saisonnier. Quels sont les changements annoncés ? Que conseillez-vous ?
En effet, une nouvelle loi a été votée le 5 décembre 2016, applicable en 2018 sur les revenus 2017. Elle ne concerne uniquement les propriétaires dégageant plus de 23 000€ de revenus de location en meublé touristique. Si vos revenus sont compris entre 23 000€ et 33 100€, vous pourrez opter, en vous inscrivant sur un site dédié (https://www.autoentrepreneur.urssaf.fr/portail/accueil.html), pour le régime du micro entrepreneur qui prévoit un taux de cotisation forfaitaire de 22,7% sur votre chiffre d’affaire (à noter que si vous êtes classé meublé touristique, le plafond de revenus est augmenté à 82 800€ et le taux de cotisation est réduit à 6%). Sinon, après vous être enregistré sur net-entreprise, vous vous avez le choix :
- soit de vous affilier au régime général si vos revenus ne dépassent pas 82 800€, votre cotisation sera calculée sont la base du votre chiffre d’affaire abattu de 60% (87% pour les meublés touristiques),
- soit de vous affilier au régime des travailleurs non salariés, les cotisations sociales étant calculé sur votre résultat réel.
Lorsqu’un propriétaire a plusieurs logements à louer, quel montage financier conseillez-vous ?
Tout dépend du montant des revenus locatifs. Il faut savoir que pour bénéficier du régime micro BIC, les revenus ne peuvent pas dépasser :
- 32 900 € si les meublés ne sont pas classés
- 82 200 € si ce sont des meublés touristiques
Plus le montant des revenus tirés de la location meublée sont importants, plus l’option fiscale au régime réel présente un intérêt. En effet le surcoût lié à la tenue d’une comptabilité et à des obligations déclaratives est compensé par un mécanisme fiscal avantageux. Les charges, les intérêts bancaires et amortissements du bien étant, dans ce régime, fiscalement déductibles, le financement par l’emprunt est largement recommandé. Le choix entre le statut de professionnel (LMP) et celui de non professionnel (LMNP) dépend du respect de conditions du LMP (revenus supérieurs à 23 000€, revenus de la location représentent plus de 50% des revenus professionnels, inscription au registre du commerce) et des conditions sociales et fiscales les plus adaptées à votre situation.
Lorsqu’on désire acheter un appartement pour louer à des curistes et que des travaux sont nécessaires, faut-il mieux acheter en nom propre ou monter une société ?
La présence de travaux n’influence pas le montage juridique dans lequel s’inscrit votre achat. Il est tout simplement plus intéressant d’acheter un bien avec travaux plutôt que rénové car le frais de mutation (notaire, droit d’enregistrement, …) sont calculés sur une base moindre.
Le montage juridique doit, quant à lui, suivre la réflexion suivante :
- Est-ce que je souhaite amorcer une transmission de patrimoine (enfants, petits-enfants,…) ?
- Est-ce que l’investissement se fait avec plusieurs personnes ?
Dans la positive à au moins l’une de ces deux questions, le recours à une société peut être favorable.
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